Oude woonbonus blijft …

Regelmatig vraagt men mij: “Alain, zouden we ons woonkrediet nog herfinancieren? Loont dat nog de moeite? En behouden we dan onze oude woonbonus?”

“Geld lenen kost geld” is mijn stelregel. Hoe minder je leent, hoe meer geld je in je eigen zak houdt. Waarom de banken rijker maken dan nodig? Waarom de banken 5 % laten verdienen op je lening als je ook weg kan tegen 2,50 % of in sommige gevallen met minder dan 2 %?

Van zodra je 0,75 % minder moet betalen, doe je (waarschijnlijk) voordeel met een herfinanciering en blijft je oude woonbonus behouden. Meer dan 100.000 mensen deden dit al. Sommigen herfinancierden hun bestaande woonlening reeds voor de tweede of derde keer!

Toch moeten we alles in de juiste context plaatsen en mag men geen appelen met peren vergelijken.

Record aantal herfinancieringen in 2014

In 2013 lag het aantal kredietaanvragen voor een hypothecair krediet  7 % lager dan in 2012. Ook de verstrekte kredieten lagen in bedrag lager dan in 2012. Er was dus een sterke terugval in 2013.

In 2014 zagen we een totaal ander beeld. Het is normaal dat een slecht jaar gevolgd wordt door een topjaar. Je moet al van een andere planeet komen om niet te weten dat 2014 een grand cru jaar was inzake de toegestane hypothecaire leningen.

Het totaal bedrag aan nieuwe toegestane hypothecaire kredieten steeg in 2014 met bijna 15 procent.

Vorig jaar werden meer dan 231.000 hypothecaire kredietovereenkomsten afgesloten voor een totaalbedrag van meer dan 25,5 miljard euro. Vooral tegen het jaareinde hadden de banken en de notarissen hun handen vol met particulieren die nog snel hun huidige lening wilden laten herschrijven. In september ’14 alleen al lag het totaal aantal nieuwe kredietaanvragen en aanvragen tot herfinanciering, 60 procent hoger dan het jaar voordien. In het laatste kwartaal deden 100.000 mensen een kredietaanvraag. (Bron BVK)

Waarom? Waarom?

De verklaring voor deze hoge cijfers ligt voor de hand.

Enerzijds was er een rush om nog vlug een woning te kopen om zo te kunnen genieten van de bestaande hoge woonbonus die tot 31 december 2014 in Vlaanderen van toepassing was. Veel kandidaat kopers, maar ook veel bouwers sloten daarom nog last minute een woonkrediet af.

Anderzijds kozen veel mensen het zekere voor het onzekere en lieten ze nog snel, snel in 2014 hun bestaande hypotheek herfinancieren. Er was immers lange tijd onduidelijkheid of de oude (hoge) woonbonus ook na 31 december 2014 kon worden overgedragen op de nieuwe lening.

Daarbij komt dat velen wilden profiteren van de lage rentevoeten. Deze lage rentevoeten werden nog in de hand gewerkt door de onderlinge concurrentie van de banken om “toch maar de laagste” te zijn.

Wat brengt de toekomst ?

Toch lijkt er aan de rentedaling geen einde te komen. Nu de Europese Centrale Bank massaal obligaties inkoopt, denk ik dat de rente ook in de loop van 2015 nog zal dalen. De ECB zal immers tot september 2016 voor in totaal 1140 miljard euro geld bijdrukken. Daardoor zakt de waarde van de euro en krijgen de banken a.h.w. “gratis geld” toegeschoven. Dat zal er volgens mij voor zorgen dat de intrest zowel voor de spaarboekjes als voor de leningen nog verder zal zakken.

Sinds 1 januari 2015 zijn de rentevoeten reeds tweemaal gedaald! Nooit stond de lange termijnrente zo laag. Slecht nieuws is dat voor de gepensioneerden die van hun spaarcentjes moeten leven, maar het is goed nieuws voor de jonge gezinnen die willen kopen of bouwen of voor wie een woonkrediet heeft lopen.

Heb je de voorbije jaren een lening afgesloten tegen een tarief van 4 % of meer, dan kan je nu nog altijd door je lening te hernieuwen tientallen euro per maand uitsparen.

De oude woonbonus blijft behouden in geval van herfinanciering ! 

Als je vijf jaar geleden een huis kocht en een krediet aanging van 200.000 euro voor een termijn van 20 jaar tegen een rente van 4,95 % betaal je nu maandelijks: 1302,42 euro.

Ik denk dat het mogelijk moet zijn het saldo van de aangegane lening + de bijkomende kosten te herfinancieren tegen een rentevoet van 2,50 % (of zelfs minder) voor een volgende termijn van 15 jaar. Er is immers al 5 jaar voorbij. Je betaalt dan maandelijks  1151,25 euro. Je kan dus vijftien jaar lang elke maand 150 euro sparen op je uitgaven!

Als je kan lenen tegen een rentevoet van 2%, betaal je voor je nieuwe lening per maand: 1.118,80 euro en is de winst bijna 200 euro. Elke maand opnieuw !

Ik vind het ook geen slecht idee eens langs gaan bij je huidige bankier en hem te vragen om een interne herfinanciering met tariefverlaging toe te passen. Een neen heb je, een ja kan je krijgen.

Daarbij moet je bedenken dat je bij een herfinanciering of een renteverlaging altijd van de voordelen van je oude woonbonus blijft genieten !

Mensen die nu, dus na 1 januari 2015, een eerste en enige woning kopen, krijgen wel een lagere woonbonus.

Conclusie.

Het is nu enerzijds uitkijken naar de verdere evolutie van de economische toestand en anderzijds naar de impact die de lagere woonbonus zal hebben op de prijzen van de woonmarkt.

Toch wijzen de cijfers van de eerste maanden van dit jaar op een positieve trend. Insiders zijn daardoor verrast. Ze dachten dat de huizenmarkt zou instorten. De verkoopcijfers van de huizen bewijzen nochtans het tegendeel. De prijzen van de huizen dalen niet! En de verkoop is meer dan bevredigend. De herfinancieringen gaan gewoon door en de verlaging van de woonbonus blijkt een storm in een glas water.

Spreuk van de week: 

Door vol te houden bereikte de slak de ark van Noë  !